直追一线城市！ 南京房价是一场有预谋的爆炒？
最近一直有消息在爆炒二线楼市大幅上涨的消息，16连涨的南京首当其冲。我想先和你讲两个故事
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最近在一场饭局上听说了朋友的朋友，年轻的时候去美国闯荡，所幸不负众望，混得一个哈佛教授的名头。这本是王子长成记，让人羡慕，甚至是心生妒忌。然而，他却跑来大倒苦水哭诉！不为别的，就只为买不起河西的一套房！
你想象中的美国啊，意味着曼哈顿、上东区的有钱人分分钟流水几百万，堂堂哈佛教授收入居然买不起南京的房子？我八卦一下告诉你，根据美国《高等教育纪事报》2015年曾公布全美大学教授薪酬榜，哈佛大学教授以人均19.8万美元的年薪高居榜首，折合人民币也是就132万人民币，我来脑补一下，估计他当时器宇轩昂的走进河西某售楼，以为靠年薪分分钟就能全款吧，结果可能就是个首付。
再来算一笔帐
哈佛位于马萨诸塞州坎布里奇(Cambridge)，房产均价为47.8万美元/套
这位哈佛教授不吃不喝，奋斗3年，河西房还是哈佛大学的顶级学区房呢？换做是你，怎么选？
二
多少人又怀揣着出国梦，在三线城市可能只是梦，但在南京卖套房子就能搞定。我的一个同学高考后，家里卖了套市值百万左右的房产，随后潇潇洒洒的出国了，好巧不巧也是去了美国。4年过去了，如今他也回来了，曾经100多万的房子，现在市值少说翻了个倍吧，你猜那套房子会不会成为他心中的痛？
说到底，还是因为南京房价惹的祸。
南京房价与一线城市的差距在哪
近年房地产市场最火爆的城市，除北上深之外，应当就是南京了。但在许多人眼里，南京北上广深差的不只是一星半点。
南京房价又涨了，16连涨！我关注是因为工作需要，但是，像我妈那样的中年妇女，也都被南京楼市套了头！回去总是跟我巴拉巴拉楼市半天都不带停。以前是张家长李家短，南京零距离的死忠粉；现在是报纸房价版、南京第一房产的忠实观众。而我妈这样的状况我相信绝对不会是个例！
话说回来了，究竟涨成什么样了，让大家都来关注呢？
回想一下去年的房价，1万5-2万的选择真的很富余，再来看看目前的状况，2万似乎已经变成了起步价。一年多的光景，房价就翻天覆地，都没有给你预留筹备房款的时间。
想选择配套成熟、交通方便、离主城近的新房真的是没钱就不用想了，所以不少人把眼光都投向了主城二手房。
（数据来源：365二手房）
今年1月份，南京的二手房均价在17943元/㎡，而到6月份均在已经达到21748元/㎡。半年价格上涨了3805元/㎡，涨幅为21.20%。
这中间有多少二手房卖家尝到了甜头，又有多少接盘侠忍痛接受加价，还有多少毁约、撕合同等难得一见的撕逼大戏都在接连上演。
南京的房价涨的这么快，涨得这么高，那是否可与一线城市媲美呢？
（数据来源：中国房地产业协会发布）
显然不能！
南京房价虽然一直保持着上涨的趋势，但是可以很明显的看出其与一线城市的差距可谓不小。目前南京在一线城市房价排列中，绝对值4月份之前排在深圳、北京、上海、广州之后，4月份起南京房价涨幅全国前三，自5月开始，残酷的现实是，南京的房价已经赶上广州！
一个城市房价上涨的动力可以从流入人口看出，那么南京的房价上涨有多少动力来支撑呢？
据南京市统计局政务发布的数据，到2015年末，南京常住人口达823.59万人。而2009年的时候，数据是771万，换句话说6年进入50万，跟北上广深的几百万根本没法比。
一线城市向来是人们的终极追求目标，尤其是三、四线城市的人们更是想一举挤进。他们向往北京、上海，却不曾考虑过南京。作为二线城市的南京虽比下有余，但也确实比上不足。不少留在南京的人们最开始的选择大都并不是南京。
从近年来的人口数据来看，2015年人口比2010年增加22.83万人，年均增加4.6万人。不过，与2014年末的821.61万人相比，去年一年南京净增的常住人口只有1.98万人，而2014年也只净增2.83万人。一直都在流传“北上广不相信眼泪”、“逃离北上广”，在数据面前，我们发现似乎被抛弃的也有南京，但是南京的房子建设却进行的如火如荼。
没有那么多住房刚性需求的南京，该如何消化这些房子呢？
为什么大家都在喊南京房价高？显然是因为买不起......如果人人手头富裕，我想并不会有人站出来质疑南京的房价，这是一个很现实的问题，也是很无奈的事。
2015年春季南京的平均薪酬达到5630元，排名全国16。而今年夏季南京的薪酬工资达到6680元，排名第11。薪酬上涨了1000元左右，排名前进5位。而南京的房价已经仅次于北上深，几乎与广州持平，然薪酬的排名并未与房价排名成正比。让我们换个角度去理解，可能真的不是南京的房价高，可能真的只是南京的工资低--
即便南京的平均薪酬才排名第11位，但可能很多人都无法想象南京的平均薪酬居然如此之高，“被平均”的永远占大部分。贫富差距这事，随着南京房价的一路走高也是越发明显。
纵使每月薪酬6680元，以一套总价200万的房子来算，首付3成，约60万，剩余还贷（鉴于南京目前大部分楼盘不接受公积金贷款，所以以纯商贷计算），每月仍需还9000多元。
可以这么说，大部分生活在南京的人已经开始买不起南京的房子了。父母付首付，夫妻两人共同还贷，甚至是两代人共同还贷的情况逐渐成为常态了。
那么南京房价凭什么追赶一线城市？ 我只能说这是一场有预谋的爆炒
1.炒地王：地价猛涨 催高房价
近一年来，南京出现了许多新进的开发商，它们资金雄厚，认为南京相比一线城市而言投资门槛低，风险小所以争相进入南京，为了在南京站稳脚跟，也是不计成本的拿地，面粉贵过面包也在所不惜。而原有的开发商为了争夺储备地块，也是不逞多让，致使土地市场一直趋于白热化。因而这一年高总价、高楼面价、高溢价率、地王等词几乎司空见惯。
2015年南京总共成交62幅地块，土地成交总面积超109.12万方，成交金额高达772亿元。而今年上半年南京市总共成交32幅地块，土地成交总面积超163.7万方，土地成交总金额高达731.02亿元。迫近2015年全年成交金额，创近几年历史新高。
而在这半年的时间里，南京已经诞生了10个地王，目前南京单价地王是葛洲坝拿下的位于河西南部的G14地块，楼面价高达45213元/㎡。
地王并不可怕，可怕的是地王效应。天堂向左，地王向右。
2.炒抢房：供需比例失衡加重 投资客进场
还记得去年多次的降准降息吗？为了去库存国家尤为的走心。
据35个城市住宅库存报告显示，截至5月底，南京的存销比较小，去库存周期仅仅为2个月左右，目前南京可售套数仅有22929套。
（数据来源：网上房地产 2016年7月22日16点）
供需比越低，房价上涨的可能性越大。而在市场供不应求的情况下，开发商看涨后借机惜售捂盘。在你感叹其心机深沉之时，不要忘了这就是商场上的游戏规则。
在这样的情况下，“得不到的就是最好的”、“买涨不买跌”、“恐涨”等心里彻底被激发，买房需求更加旺盛。
而在这场“一个愿打一个愿挨”的故事中，投资客也绝对算是个狠角色。
早在今年3月就有报道披露南京楼市多家热销楼盘投资客占比已急速升至30%、40%甚至更多。江北新区部分楼盘投资比例达到60%以上。
供不应求——房价上涨——购房者追涨——投资客入市——抢房后供不应求，南京楼市陷入这样的死循环，假使供应源头解决不了，一环扣一环之后，仍然还在这个怪圈中。
与其说南京房价直逼一线，不如说，这是一出一步步往下走的套路，这轮爆炒谁不是深陷其中，要不然，你去周围问问看，愿意看到南京房价猛的降下来的有几个？没有卷进买房大潮的有几个？这场有预谋的爆炒，99%的人都是主演。
3.南京房价媲美一线城市，靠调控能摁住？
对于南京楼市的火爆，不少人已不由自主的选择了阵营——看涨or看跌。不过享有绝对话语权的调控政策从中起到了什么作用呢？
2月26日，宁17条
4月25日，限价令
5月9日，南京发布供给侧改革全文
5月27日，土拍限价
6月11日，加大供应
结果是：7月8日，南京8幅住宅用地拍卖，仅1幅卖出，5幅“熔断”2幅终止出让；截止目前，这几幅流拍地还没有下文；
结果是：限价令下南京楼市出现5大新问题，包括开发商捂盘惜售，福利房满天飞等；于是7月20日，南京物价局又推出限价令升级版，推出动态封顶价……
显然前面的调控政策，在出现新问题之后不得不继续升级，就像升级打怪一样，还不知道前路多少怪在等着。
要将南京房价猛然摁住，最狠的一招是限购，但是后续杀伤力太大，出台可能性太小。限贷政策虽然舆论呼声很大，却并没有在7月18日南京6月房价涨幅公布那一天出台。
可是，你有没有注意到，7月20日其实是连续有政策动作。7月20日《南京日报》刊登新闻，称南京市住建委、房管局将联合展开专项检查，严厉打击捂盘惜售等行为，当天物价局的5条升级版限价令，强调要动态封顶，高价盘分时分流防止集中上市。
这两个组合拳什么意图？第一方面，开发商别想捂着盘等待物价批出更高价，房管部门住建部门专项检查来督促上市，目的增加供应；第二方面，限制高价盘集中上市，那么在房价统计上下硬功夫，尽量不要再冲到前三。
下一步呢？当然期待的是国土局也出组合拳，先把前一轮那5幅流拍地到底怎么处理公布。另外也有传言南京将实施网上竞拍土地。期待新的土地竞买政策能够处理好土地价格与供应量的问题。增加土地供应量，也不要再出地王，那么源头问题解决，我能看到房价被摁住的希望。
逃离北上广已经成为一种现象。南京房价直追一线城市，高房价下，你会选择逃离南京吗？
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周小颖∣365楼市编辑
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